Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта оценки путем сравнения с аналогичными объ­ектами недвижимости, проданными на рынке или выставленными на продажу. Данный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение сходной собственности, обладающей той же полезностью. Объект, выставленный на продажу по завышенной относительно аналогов цене, может остаться непроданным.

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производ­ственной недвижимости этого утверждать не следует.

Этапы реализации сравнительного подхода:

  1. Сбор информации об аналогичных объектах, проданных от­носительно недавно, либо выставленных на продажу. Отобранные объекты должны быть действител ьно сопоставимы с объектом оценки по местоположению, размерам, возра­сту, удобствам и другим характеристикам, которые оценщик признает существенными для данного оценочного случая. Чем актуальнее сделка с недвижимостью, тем больше под­ходит данный объект для сопоставления с оцениваемым. 2. Проверка рыночной информации.

Желательно осуществить проверку информации о сделках по следующим направлениям:

  1. Мотивация сделки (наличие или отсутствие принуждения).
  2. Существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке, либо они полностью независимы.
  3. Достаточно ли информированы стороны об объекте недвижи­мости и рынке недвижимости.
  4. Достаточно ли было времени для продажи и покупки объекта.
  5. Было ли финансирование типичным для рынка.
  6. Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя.
  7. Наличие специальных условий продажи (дополнительное включение в список мебели и другого имущества).
  8. Предполагалось ли, что продавец еще некоторое время поль­зуется жилой недвижимостью.

Выявив наличие одного или нескольких признаков, позволя­ющих усомниться в том, что цена сделки отражает рыночную стоимость, оценщик может исключить объект из списка аналогов.

Объекты, выставленные на продажу с публикацией всех усло­вий и цены, изначально свободны от перечисленных выше отклонений от рыночных условий.

  1. Внесение поправок с учетом различий в характеристиках оце­ниваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов.

Как правило, различия между объектом оценки и аналогами имеются и они существенны, что требует внесения некоторых кор­ректировок. При этом оценщик должен решить две проблемы:

— выбор элементов сравнения;

— выбор единиц сравнения.

В процессе корректировок оценщик должен определить, сколько бы стоил проданный объект-аналог, обладая он точно такими же характеристиками, что и объект оценки. Если сопоставимый объект лучше оцениваемого, то цена корректируется в сторону снижения; если хуже — в сторону увеличения.

При корректировке фактических продажных цен объектов-аналогов поправки производят от сопоставимого объекта к оце­ниваемой собственности. Делая поправки на различия, следует исходить из рыночных оценок дополнительных характеристик, а не из затрат на их создание.