Методы оценки недвижимости

Оценка приносящих доход объектов собственности — это упо­рядоченный процесс, в основу которого положены нижеперечис­ленные принципы.

Принцип ожидания. Стоимость объекта формируется на основе ожидания будущих выгод как материальных, так и «не­осязаемых».

Принцип сбалансированности. Максимальная стоимость дости­гается тогда, когда элементы объекта недвижимости находятся в оптимальном соотношении. Дисбаланс возникает, если сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями относи­тельно участка земли или, наоборот, сооружение переоснащено относительно размеров и характера земельного участка; дисбаланс возникает также, если затраты по содержанию объекта неадекватны его местоположению, характеру соседней собственности.

Принцип полезности. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если она полезна потенциальному собственнику.

Принцип замещения. Максимальная цена объекта устанав­ливается в сопоставлении с ценами на недвижимость, имеющую аналогичные потоки доходов (определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена собственность с аналогичной полезностью). Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктив­ность измеряется как частный доход, отнесенный к земле, после того как будут оплачены другие факторы производства: труд; капитал; предпринимательство. Этот принцип исходит из того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и предприни­мательские усилия привлекаются к земельному участку с целью возведения строения.

Принцип вклада (предельной продуктивности). Некоторые фак­торы (улучшения) увеличивают стоимость объекта недвижимости на более существенную величину, чем связанные с ними затраты; однако существуют факторы, приводящие к снижению стоимости объекта.

Принцип увеличения и уменьшения доходности. Определенное количество факторов максимизирует стоимость, но до определенно­го предела: наступает момент, когда прирост стоимости становится несоизмерим с капиталовложениями. Чтобы выявить характер и размеры улучшений, обеспечивающих максимальный доход от владения объектом недвижимости, необходимо в процессе оценки разрабатывать гипотетические комбинации улучшений.

Принцип экономически целесообразного размера участка зем­ли. Оптимальный размер участка определяется потребностями его пользователя. Слишком малый участок, хотя и с удобным местопо­ложением, ограничивает возможности развития; слишком большой — имеет избыточную площадь и не приносит владельцу доходов.

Принцип экономического разделения. Имущественные права в рамках существующего законодательства следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Можно рассматривать следующие виды разделений: физическое; по времени владения; по праву исполь­зования; по видам имущественных прав.

Принцип зависимости. Стоимость объекта недвижимости под­вержена влиянию факторов внешней среды; сам объект также оказывает влияние на стоимость других объектов, находящихся в районе его расположения.

Принцип соответствия. Недвижимость, не соответствующая общепринятым стандартам, как правило, является менее доход­ной относительно других объектов, и это снижает ее стоимость. Застройка земельного участка также должна соответствовать типу землепользования в соответствующем районе, то есть создавать уровень комфорта, соответствующий потребностям рынка.

Принцип влияния предложения и спроса. Недвижимость имеет стоимость только в том случае, если обладает полезностью для поль­зователя. Относительный дефицит недвижимости, возникающий в случае превышения спроса над предложением, также оказывает влияние на стоимость объекта.

Принцип конкуренции. Продавцы недвижимости стремятся на рынок и увеличивают предложение, если получают высокие доходы. Если одновременно не происходит увеличения спроса, доходы падают.

Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости со вре­менем изменяется под влиянием износа или внешних факторов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценщику следует выбрать вариант лучшего использования объек­та среди разумных, возможных и законных альтернатив, который является физически возможным, обоснованным и финансово осу­ществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.