Расходы владельцев недвижимости
В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:
- Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные платежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.
- Операционные (эксплуатационные) расходы — это типичные расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддержания потока доходов, включающие в себя:
— плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;
— коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);
— заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслуживание лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;
— договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;
— уборку снега и помещений;
— плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги. Очевидно, что список может быть уточнен и расширен, в зависимости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования — будущие цены и тарифы.
- Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьируются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. Например, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет.
то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень:
— кухонные плиты;
— холодильники;
— посудомоечные машины;
— микроволновые печи;
— мусоропроводы;
— вентиляция;
— мебель
— ковровые покрытия;
— кондиционеры;
— стиральные машины;
— портьеры;
— посуда;
— недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, телефонная система, охранная система).
- Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают:
— процент по ипотечному кредиту;
— амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;
— страхование ипотечных кредитов;
— подоходный и другие налоги, связанные с предпринимательской деятельностью;
— вознаграждение управленческого персонала;
— амортизационные начисления.
В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения.