Расходы владельцев недвижимости

В оценочной теории расходы владельца недвижимости делятся на три группы:

1. Постоянные расходы. К ним относятся фиксированные пла­тежи владельца в виде страхования объекта недвижимости, налога на недвижимость.
2. Операционные (эксплуатационные) расходы — это типичные расходы на содержание недвижимости, необходимые для поддер­жания потока доходов, включающие в себя:

— плату за услуги по управлению объектом как доходной единицей;

— коммунальные услуги (электричество, газ, другое топливо, вода, канализация, вывоз мусора);

— заработную плату персоналу за уборку, охрану, обслужива­ние лифта, сбор платежей с налогами на заработную плату и пособия служащим, содержание и ремонт;

— договорные услуги по содержанию лифта, противопожарной системы, телефона, бассейна, газонов, дезинфекцию;

— уборку снега и помещений;

— плату за юридические, бухгалтерские и рекламные услуги. Очевидно, что список может быть уточнен и расширен, в зависи­мости от конкретной ситуации содержания объекта. Прогнозируя расходы, оценщик должен рассмотреть ретроспективу, установить наиболее типичные расходы и составить прогноз изменений. Анализ наиболее типичных ситуаций позволит выявить количественное потребление ресурсов, а механизмы прогнозирования — будущие цены и тарифы.

3. Резервы. Поскольку некоторые расходы существенно варьи­руются по годам, необходимо создание резервов на непредвиденные расходы. Резервируются также средства на ремонт строения и всех коммуникаций, ориентируясь на нормативный срок службы. На­пример, если нормативный срок эксплуатации водопровода 20 лет.

то ежегодно резервируется 1/20 часть его стоимости. Определяя резервы, можно ориентироваться на следующий перечень:

— кухонные плиты;

— холодильники;

— посудомоечные машины;

— микроволновые печи;

— мусоропроводы;

— вентиляция;

— мебель

— ковровые покрытия;

— кондиционеры;

— стиральные машины;

— портьеры;

— посуда;

— недолговечные компоненты здания (кровля, лифт, теле­фонная система, охранная система).

4. Прочие расходы, не вошедшие в вышеперечисленные группы, включают:

— процент по ипотечному кредиту;

— амортизацию основного долга по ипотечному кредиту;

— страхование ипотечных кредитов;

— подоходный и другие налоги, связанные с предпринима­тельской деятельностью;

— вознаграждение управленческого персонала;

— амортизационные начисления.

В зарубежной рыночной практике прочие расходы включаются в расходы при расчете чистого операционного дохода лишь в целях налогообложения.